別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 富山 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -49 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 3,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市開発２８５番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する郊外の 住宅地域 南西6.8m県道 水道、下水 開発 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 開発駅南東方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内にあり、背後に田畑が広がる県道沿いの住宅地で、地域要因は安定的に推移している。郊外に あって新規転入需要に乏しく、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の住宅地域一円で、特に市街地の郊外の市街化調整区域内の住宅地域との価格牽連性が高い。需要 者の中心は近隣地域周辺に地縁性を有する一次取得者が想定され、同一需給圏外からの転入需要は乏しい。郊外の県道 沿いに住宅が立ち並ぶ集落的形態を有し、住宅地としての外延的発展性に乏しい。中心となる価格帯は土地で４００万 円前後、新築の戸建で２２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比較可能な取引事例を広域に収集し試算したもので、実証的で規範性は高い。一方、収益価格は 、市街化調整区域内において不動産賃貸事業を前提とする収益用不動産の想定が困難で試算できなかった。需要者は収 益性より居住の快適性を重視すると想定される。以上から、自己使用目的の住宅地に対する需給動向を反映した比準価 格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -50                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [108.1] [100.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響による不透明感も ある一方、住宅政策の効果もあって利便性の 高い住宅地は堅調に推移している。 集落的色彩の強い市街化調整区域内に位置し 、宅地需要が乏しいことから地価は下落傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％