別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -48　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -48 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 5,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市吉作４８６番１３５ ②地積 　(㎡) 163   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 呉羽 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 呉羽駅南方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。呉羽地区全体に住宅地の供給 過剰感が強いが、近隣地域は比較的住環境が良好であるため、地価水準は当面横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市西部、呉羽地区を中心に広がる神通川左岸の住宅地域一帯。需要者の中心は富山市に居住あるいは 地縁性を有する一次取得者であり、同一需給圏外からの需要者が多くみられる。呉羽地区の既成住宅地域では居住者の 高齢化が進み、売り物件が多くみられる一方で、呉羽丘陵や神通川に分断され道路事情が劣ることから需要は減退して いる。需要の中心となる価格帯は、土地で８００～１０００万円、新築戸建で２６００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である富山市呉羽地区の住宅地域における信頼性のある取引事例を採用して比準価格を試算し た。収益価格については、第一種低層住居専用地域に位置する戸建住宅向けの住宅団地であることから、アパートの建 設を想定することが難しく、試算し得なかった。したがって、自己使用目的での住宅地に対する需給動向を適切に反映 した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [102.0] 100 [ 88.0] [100.0] 100 34,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市における住宅地需要は、生活利便性や 小学校区による地域選好性が強く、市街地や 外縁で堅調である一方で、郊外では需要が減 退傾向にある。 比較的居住環境が良好な住宅団地となってお り、安定的な需要が見られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％