別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -46 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 47,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市奥田本町字一番割３４番２１ ｢奥田本町１－３６｣ ②地積 　(㎡) 174   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度2種最高25m (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成の住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 富山 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 奥田小学校校区の街路幅員の 狭い既成住宅地域 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 富山駅北東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。街路幅員が狭いものの、富山駅周辺 整備事業による駅北エリアの利便性向上により、地価水準は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地及びその外縁の住宅地域一帯であり、富山駅北エリア周辺の既成住宅地域が圏域の中心であ る。需要者の中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。街路条件の劣る既成住宅地域であるが、ＬＲＴ駅 や食品スーパーに近い立地条件と富山駅周辺整備事業による駅北エリアの利便性向上により需給は強含みで推移してい る。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で８００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山駅北エリアの住宅地域より代替競争関係が認められる多数の取引事例を収集しえたことから、実証的 で信頼性は高い。一方収益価格は、画地規模が小さく前面道路幅員も狭いことから、収益物件の建設想定は困難であり 試算を断念した。自用目的の取引が主であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、需要者の 行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 66.8] [102.0] 100 47,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業等により利便性が向上し ている中心市街地周辺の選好性が高まる一方 、郊外の既成住宅地域の需給は弱含みで推移 している。 街路条件が劣る既成住宅地域であるが、富山 駅周辺整備による富山駅北エリアの利便性向 上により、需給は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％