別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -43 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 8,750,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市小杉６７３番２０ ②地積 　(㎡) 270   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 東6m市道 水道、下水 小杉 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年代前半頃に分譲さ れた住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小杉駅南西方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 富山市南部の住宅地域である。当該地域に格別の変動要因はないので今後も現状を維持すると予測する。南部地 区は人気の住宅エリアで不動産需要が比較的強いことから、地価は当分は上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市南部の小杉、赤田、堀川地区等の住宅地域。需要者の中心は富山市及びその周辺に居住する３０～ ４０歳代の一次取得者である。中心部や駅、小学校等への接近性に恵まれていること、周辺分譲地の地価水準に比べて 値頃感があること等から不動産需要は堅調である。取引の中心価格帯は土地で７００万～９００万円程度、新築の戸建 住宅で２４００万～２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が多い住宅地域であり、戸建住宅用地の取得を目的とした取引が大半である。こうした地域性からアパート用 地に対する需要は少ないので収益価格は試算できなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求め ているため実証的で信頼性が高い。よって、比準価格を標準に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [146.5] [102.0] 100 32,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口は微減、高齢化率は微増。地価は郊 外で下落が続く、一方利便性等の良好な中心 部周辺等では需要が安定している。 中心部等への接近性に恵まれた利便性等の良 い人気の住宅エリアである。地価に値頃感等 があることも相まって不動産需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％