別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -34 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 12,100,000 円  １㎡当たりの価格 61,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市音羽町２丁目２番７ ｢音羽町２－２－１６｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度2種最高25m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅や店舗併用 住宅等の混在する住 宅地域 東7.6m市道 水道、ガス、下水 富山 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年に土地区画整理事 業により整備された東部小学 校校区の住宅地域 街 路 基準方位北、７．６ ｍ市道 交通 施設 富山駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度2種最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近郊の混在住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測する。中心市街地の選好度の高ま りに牽引されて需給は強含みで推移しており、地価水準は当面、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心部の住宅地域一帯であり、中心市街地南東部の既成住宅地域が圏域の中心である。需要者の中 心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。中心市街地は駅前周辺整備事業、再開発事業等により利便性が向 上し、宅地需要が高まる一方、供給が限定的であるため、需給は強含みで推移している。市場での需要の中心となる価 格帯は、土地については１，２００万円前後であり、新築の戸建住宅で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市既成市街地南東部の既成住宅地域より代替競争関係が認められる多数の取引事例を収集しえたこと から、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、画地規模が小さいことからアパート等の収益物件の建設想定は非現実 的であり試算を断念した。自用目的の取引が主であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、 需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -32                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [104.0] 100 [150.0] [102.0] 100 61,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業等により利便性が向上し ている中心市街地周辺の選好性が高まる一方 、郊外の既成住宅地域の需給は弱含みで推移 している。 利便性が高まる中心市街地の選好性は高く、 旺盛な宅地需要に対して供給は限定的であり 、地価は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％