別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -32 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市奥田寿町字桶川１番３８ ｢奥田寿町９－１３｣ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南東9.8m市道 水道、ガス、下水 富山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 富山駅から徒歩圏内の利便性 の高い住宅地域 街 路 基準方位北、９．８ ｍ市道 交通 施設 富山駅北東方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便性に優れる閑静な住宅地域であるが、富山駅周辺の再開発事業、道路整備等により今後も周辺環境の向 上が見込まれる。需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市中心市街地に存する住宅地域である。主たる需要者は富山市等に居住する比較的所得水準の高い一 次取得者又は買替取得者が中心であり、外部からの転入も想定される。富山駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であるが 、富山駅周辺の道路整備等により駅南北の一体化が進んでおり、稀少性の高い住宅地域として需要は旺盛、需給は強含 み。需要の中心となる価格帯は土地については２０００万円前後、新築戸建住宅はあまりみられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とした住宅地域で、生活利便性等を重視した自用目的の取引が中心であり、富山市中心市街地の類似地 域等において規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は第１種低層住居専用地域に指定されており、アパート等の収 益建物の想定が困難であることから試算しなかった。以上より、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記の通り決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -16                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     92,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業による宅地需要の高まり の一方で、少子高齢化が進み宅地需要が弱い 郊外地域との二極化が鮮明となっている。 富山駅から徒歩圏内にある稀少性の高い住宅 地域で、駅南北の一体化も進んでおり、宅地 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％ +1.6 ％