別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -24 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 21,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市八尾町福島６丁目３５番外 ②地積 　(㎡) 418   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が混在する住宅地 域 東6m市道 水道、下水 越中八尾 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 越中八尾駅北方 300m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富山市八尾町の利便性の高い住宅地であり、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測する。八尾地域は 人口減少が続き、取得者は地縁関係者等が中心であり、宅地需要はやや弱く、地価水準は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は婦中・八尾地域に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は、婦中・八尾地域に居住・地縁性を有す る一次取得者が中心であり同一需給圏内での世帯分離も見られる。利便性の高い住宅地ではあるが、八尾地域は高齢化 人口減少が続いており、取得者は地縁関係者等が中心であり、宅地需要はやや弱く、地価水準は下落傾向と予測する。 需要の中心は、土地で９００～１０００万円前後、新築の戸建住宅の取引はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建並ぶ住宅地で、自用目的取引が中心である。同一需給圏内の類似地域において収集した取引事例のうち規 範性が高い事例を選択し精度の高い比準価格を試算。一方、近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、在来地主の資産活 用以外アパート等が見いだせず、収益物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。市場参加者は居住の快適性 を重視することから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -36                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     17,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 80.8] [102.0] 100 21,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住環境による地域選考性は強まり、中心住宅 地の地価は横ばい、上昇傾向であるが、人口 減少・高齢化が進む郊外は、需要が弱く下落 傾向である。 地域要因に変動はないが、人口減少・高齢化 等により宅地需要はやや減少傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -16.7 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％