別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富山 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -23 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 9,910,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市上冨居新町９番２８ ｢上冨居新町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 273   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 新庄田中 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５１年大規模開発により 造成された分譲住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 新庄田中駅北方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は分譲後５０年近く経 過しているが大型商業施設に近く利便性が高いことから需要が底堅いため上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は既成市街地外縁部の戸建住宅地域一帯。需要者は富山市在住のファミリー層が中心であるが圏外からの参 入も認められる。需要は新型コロナウイルス感染症の影響及び建築費高騰並びに消費税増税等マイナス要因があるも堅 調であり、地価は微増傾向にある。取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適性を重視した価格形 成が行われている。中心価格帯は土地１０００万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係にある新庄中学校区に所在する戸建住宅地の取引事例から試算した。収 益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、また、小規模画地に収益用賃貸建物を想定することは非現実的と判 断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であるので戸建住宅地の取引事例から求めた比準価格 を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 85.9] [101.0] 100 36,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復が上下に開くＫ字経済の状況にあり 、地価は立地条件に優れた高価格帯の地域に おいて上昇または横ばい、その他の地域で下 落傾向にある。 徒歩圏内に量販店、飲食店、衣料品店等各種 店舗が集積する利便性の高い地域であり、需 要は供給過剰下においても堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％