別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 富山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -22 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 43,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市五福字堤外８３４番５７ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   130 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前駅北 350m 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺に大学、商業施設等が立地する戸建住宅地域で、地域要因は安定している。中心市街地へのアクセスも比較 的良好で需給は安定している。地価はおおむね横ばいからやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の住宅地域一円で、特に市街地西部の住宅地域との価格牽連性が高い。主たる需要者は富山市街地 に居住・通勤する一次取得者、買替取得者が想定され、外部からの転入もみられる。市街地に近く接近性は良好で需給 は安定的からやや強含んでいる。需要の中心となる価格帯は、土地については１５００万円前後、新築戸建住宅で３５ ００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、比較可能な近時の取引価格により求めたもので、実証的で規範性が高い。一方、収益価格は、近隣地域が 戸建住宅を主体とする地域で、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定が困難であることから収益価格は 試算しえなかった。市場参加者は収益性よりも居住の快適性を重視すると考えられ、したがって、比準価格を重視し、 代表標準地との検討を行った結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響による不透明感も ある一方、住宅政策の効果もあって利便性の 高い住宅地は堅調に推移している。 中心市街地、学校、商業施設等への接近性に やや優れる住宅地域で、需給は安定的からや や強含んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -12.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％