別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -21 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　山本　茂雄   TEL.

鑑定評価額 5,940,000 円  １㎡当たりの価格 32,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市向新庄町１丁目７３番５ ｢向新庄町１－２３－２４｣ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南7.6m市道 水道、下水 越中荏原 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   250 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７．６ ｍ市道 交通 施設 越中荏原駅西方 400m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で地域要因は安定的に推移し、周辺地域の新規分譲宅地と比較し割安感があり、需要は底堅い。 地価は今後も横ばいもしくは若干の上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市街地東部を中心とする市内の住宅地域一円。主たる需要者は市内に通勤する一次取得者または買替取得 者である。既成の住宅地域で地域要因は概ね安定的であり、周辺の新規分譲宅地と比較し割安感があるが、国道、河川 、鉄道により周辺地域と分断され、同一需給圏の中では競争力が低位にある。需要の中心となる価格帯は土地について は６００万円前後、新築戸建住宅で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を収集・選択して試算しており、実証的で信頼性が高い。戸建住 宅地域は収益性より快適性を重視するので、収益目的の不動産賃貸経営を想定することが困難であり、収益価格は試算 することができなかった。市場参加者は取引価格を指標として不動産取引の可否を決定することが想定されるので、地 域の市場動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山 -20                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     32,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の住宅地は低金利等を背景に市街地を 中心に需要は堅調であるが、町村部は衰退傾 向が継続している。 国道、河川、鉄道で分断された住宅地域で競 争力が弱いが、周辺の住宅地域と比較し割安 感があり、需給は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％