別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -19 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市藤の木台１丁目４３番 ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 越中荏原 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   180 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４０年代後半に造成され た住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 越中荏原駅南方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 藤木地区は分譲地の開発が相次ぎ、商業施設も整備され、利便性は向上しているが、コロナ禍からは回復の途上 であり、古い住宅団地に対する需要は強くはなく、地価は横這い傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市東部の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は富山市居住の３０～４０代の一次取得 者又は買替取得者が中心であり、同一需給圏外からの転入も見られる。コロナ禍による市場の停滞傾向からは回復の途 上にあるが、藤木地区は幹線道路沿いに商業施設が整備され、生活利便性が良好な地域であり、分譲地の開発が相次い でおり、需要は安定している。土地は６００万円前後、新築の戸建住宅で２６００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は富山市東部の類似性の高い住宅地域の取引事例から求めた実証的な試算価格であり、規範性は高い。対象標 準地は戸建住宅が標準的使用の住宅団地内に所在し、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は試算しなかった。居住の快適性・利便性が重視される住宅地域では周辺の取引価格を指標として価格 が決定されるため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [101.0] 100 30,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市外縁部から郊外かけての住宅地は、新 規分譲地に対する需要は安定しているが、街 路条件が悪い等の既成住宅地域に対する需要 は弱い。 藤木地区の古い住宅団地であるが、周辺地域 で開発が進み、生活利便性が向上しているこ とから、地価は安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％