別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -16 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 15,500,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市長江新町２丁目１０３番 ｢長江新町２－６－１４｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東9m市道 水道、ガス、下水 新庄田中 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和４７年に開発された国道 ４１号南側背後に位置する東 部小学校校区の住宅団地 街 路 基準方位北、９ｍ市 道 交通 施設 新庄田中駅南東方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持するものと予測する。利便性の高い立地と環境整備の 進む中心市街地への回帰傾向が周辺部へ波及し、地価水準は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市市街地外縁の住宅地域一帯であり、中心市街地東方外縁の住宅地域が圏域の中心である。需要者の 中心は富山市内外の一次取得者又は買替取得者である。小中学校や総合病院に近い立地条件と、利便性の高まる中心市 街地への回帰傾向により需給は強含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は、土地で１，５００万円程 度、新築の戸建物件で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、富山市中心市街地東方外縁の住宅地域より代替競争関係が認められる取引事例を多数収集しえたことから 、実証的で信頼性は高い。一方収益価格は、賃貸市場が成熟していないことから試算を断念した。自用目的の取引が中 心であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うことから、需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [ 52.3] [101.0] 100 60,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺整備事業等により利便性が向上し ている中心市街地周辺の選好性が高まる一方 、郊外の既成住宅地域の需給は弱含みで推移 している。 小中学校や総合病院に近い利便性と環境整備 の進む中心市街地への回帰傾向が周辺部へ波 及し、需給は強含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 -48.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％