別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -15 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　堂林　純一   TEL.

鑑定評価額 6,140,000 円  １㎡当たりの価格 31,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市蓮町５丁目１番１７９ ｢蓮町５－１４－７０｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 運河沿いの住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 蓮町（馬場記念公園前 ） 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   230 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成１８年頃に造成された住 宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 蓮町（馬場記念公園前 ）駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 運河沿いの区画整然とした住宅地域で、今後も現状のまま推移すると予測する。良好な住環境を維持する団地で 、市場での競争力の程度は高く、需給は堅調で地価は安定しており、今後もこの傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市北部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住又は地縁性を有する一次取得者、買替取得者 等であるが、周辺には工場が多く同一需給圏外からの転入者も多い。周辺部では分譲地の新規供給が続いているが、運 河沿いの良好な住環境を維持する団地で、市場における競争力の程度は高く、需要は堅調で地価は底堅く安定している 。市場の中心価格帯は土地は６００～８００万円程度、新築戸建住宅は２，２００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住環境良好な住宅団地で、居住の快適性を重視する自用目的の取引が主である。同一需給圏内の類似地域において収集 した多数の取引事例のうち、規範性に富むものを選択し、精度の高い比準価格を試算し得た。一方、標準地は戸建住宅 が建ち並ぶ団地に存し、アパート等の収益物件が見いだせず賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しなかった。従 って、代表標準地との検討を踏まえ、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 97.8] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山駅周辺では人気の小学校区を中心に需要 が旺盛で、地価は上昇傾向が継続し、住宅地 の変動率は前年の＋０．１％から＋０．５％ に拡大している。 周辺では分譲地の供給が続いているが、住環 境の整った閑静な住宅地で、市場における競 争力の程度は高く、需要は堅調で地価は底堅 く安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.2 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％