別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -12 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 5,110,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市水橋中村５０９番１１１ ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、ガス、下水 水橋 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    80 ｍ、南   380 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５０年頃に開発された住 宅団地（水橋中新町団地） 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水橋駅南西方 1.9km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ郊外の成熟した住宅団地であり、今後も概ね現状を維持しつつ推移するものと予測する。古 い住宅団地であることで需要が少ないことから、地価は当面の間小幅ながら下落で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水橋地区を中心に富山市北部及び北東部の海岸寄りの住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、水橋地区の在 住者及び地縁者の一次取得者が大半であり、外部からの転入は少ない。水橋地区全体が衰退傾向にある中で、近隣地域 は居住者の高齢化が進行している古い住宅団地であり、利便性も劣ることから、需要は継続して減退傾向にある。中心 価格帯は、土地は４５０～５５０万円程度、新築の戸建物件で２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、水橋地区の規範性のある４事例から試算し、特に場所的接近性が高い事例を重視して求めたものであり、 市場の実態を反映した精度の高い価格である。また、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地で、アパート等の収益物 件を想定することが非現実的であることから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的での土地取 引が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　滑川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [141.0] [101.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市北部、北東部の住宅地域は、利便性が 劣り、地縁者以外の転入も少ないことから、 需要は低く、地価の下落または横ばいの地域 が多い。 水橋地区の市街地及その近郊の住宅地域にお いては、地縁性が強く、外部からの転入が少 ないことから、不動産需要は継続して減退傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％