別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -10 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 9,520,000 円  １㎡当たりの価格 42,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市石坂字艾田１９５５番２２ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       225 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 トヨタモビリティ富山 Ｇスクエア五福前駅北 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域で格別な変動要因はないので、当分の間現状を維持すると予測する。近年は周辺地域で小規模分譲 地の開発が活発化してきており需要を喚起し地価は上昇基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市西部の住宅地域。需要者の中心は富山市に居住又は地縁性を有する一次取得者等が中心であるが、 一部周辺市町村からの転入者も見られる。近年は周辺地域で小規模分譲地の開発が活発化し、新規分譲地に対する割安 感が見直され、需給は堅調である。需要の中心となる土地の価格帯は２２５㎡程度の土地は９５０万円前後、新築戸建 住宅は２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は住宅地域で自用目的の取引が主である。比準価格は、事例適格要件を充たすものを選択し試算 したものである。一方賃貸市場が未成熟なこと、事業収支の観点から経済合理性のある賃貸建物の想定が困難なため収 益価格は試算できなかった。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した信頼性の高い比準価格を検討 して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,000 円／㎡ [100.4] 100 100 [104.0] 100 [109.0] [100.0] 100 42,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の人口は微減で高齢化率は上昇傾向。 変動率の上昇幅は前年よりやや拡大。 近年は周辺部で小規模分譲地の開発が活発化 し、需要を喚起し地価は上昇傾向で推移して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％