別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 8,960,000 円  １㎡当たりの価格 43,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市不二越町１番１１５ ｢不二越町１８－７｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 不二越 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 不二越駅南東方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別な変動要因はなく当分の間現状を維持していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富山市内の住宅地域一円。主な需要者は、富山市及び周辺市町村に居住する一次取得者が中心であり、 同一需給圏外からの転入は少ない。周辺地域における完了済みの土地区画整理事業による影響は少なく、不動産市場の 需給動向に大きな変動は認められない。土地は２１０㎡程度で９００万円前後、新築の戸建住宅で２５００～３０００ 万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅地域で、事業収支の観点から共同住宅を想定することが非現実的である。近隣地域の周辺地域にお いても投資目的のアパートがほぼ皆無であることから、収益還元法を適用できなかった。したがって比準価格を検討の うえ代表標準地との秤量的検討を行ったうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。決定に際しては近隣地域の需給動 向、他の公的評価地点との均衡に留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [105.6] [100.0] 100 43,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の人口は微減で高齢化率は上昇傾向。 変動率の上昇幅は前年よりやや拡大。 周辺地域において施行済みの土地区画整理事 業による格別な波及効果はなく、需給は概ね 均衡している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％