別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月4日　提出 富山 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -8 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　中山　聡   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 30,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 25,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市米田すずかけ台１丁目５０番２ ｢米田すずかけ台１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 犬島新町 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西    90 ｍ、南   200 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 犬島新町駅東方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 市街地北部の熟成した住宅団地にあり、駅からやや距離があるが鉄道の利便性は向上する中、需給は安定的で底 堅い。地価は今後もおおむね横ばいないし若干の上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市の住宅地域一円で、特に市街地郊外の住宅地域との価格牽連性が高い。需要の中心は、市街地に通 勤する一次取得者等が想定され、同一需給圏外からの転入も見られる。年数の経過した住宅団地で移動は主に自動車利 用が主体となり、新規分譲地に対して割安感もあって需給は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地で５５０ 万円前後、新築戸建で２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は比較可能な近時の住宅地域の取引事例を中心に試算した実証的な価格で規範性は高い。一方、収益価格は、 対象不動産がアパート等の収益物件がほとんど見られない住宅団地内にあり、賃貸市場が未成熟なため試算しえなかっ た。市場参加者は、居住の快適性・利便性を重視し、取引価格を指標として取引の可否を決めるから、比準価格を採用 し、他の地価公示地価格との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富山（県） -22             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルスの影響による不透明感も ある一方、住宅政策の効果もあって利便性の 高い住宅地は堅調に推移している。 区画整然とした住宅団地であり、利便性が高 く、新規分譲地に対する値頃感もあるため、 需要は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％ 0.0 ％