別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -7 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　服部　浩之   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 47,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市掛尾町字伊勢田割１５番１６ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 南富山 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 南富山駅南西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅団地で格別の変動要因はないため、今後も現状維持と予測する。道路条件は やや劣るが大型ＳＣに近く生活利便性が良好なため需給は安定しており、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市街地南方の住宅地域。主たる需要者は富山市に居住する一次取得者等が中心で、一部圏外からの転 入も見られる。戸建住宅が建ち並ぶ既成の分譲住宅団地であり、道路条件はやや劣るものの大型ショッピングセンター に近く生活利便性が良好なため安定した需要があり、需給は安定している。取引価格帯は土地で概ね１０００万円程度 、新築戸建で概ね２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸市場が成熟していないことから賃貸用建物の想定が困難であるため収益価格 は求められなかったが、居住の快適性・利便性を重視する住宅地域で、自用目的での取引が中心であることから、同一 需給圏内の類似地域に存する類似性の高い取引事例から求めた比準価格を標準とし、代表標準地からの検討も勘案のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -60                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [104.0] 100 47,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市の人口は減少傾向にあるが、県全体の 人口減少率に比べると小さい。不動産市場は 二極化もみられるが、全体的に回復しつつあ る。 格別の変動要因はない。既成の分譲住宅団地 で、道路条件はやや劣るが大型ＳＣに近く生 活利便性が良好なため安定した需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％