別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富山 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 6,070,000 円  １㎡当たりの価格 23,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 19,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富山市草島字砂田２８７番４１ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度1種最高20m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い郊 外の区画整然とした 住宅地域 西8m市道 水道、ガス、下水 蓮町 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   230 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 蓮町駅西方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度1種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 富山市北西部の海岸寄りに位置する既存の住宅団地であり、小学校に近接し道路事情も良好であるが、周辺に商 業施設が少なく中心部から距離があるため需要が乏しく、地価水準は今後とも下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富山市郊外の住宅地域一帯であり、富山市北西部海岸寄りの住宅団地が圏域の中心である。需要者は富山 市内に居住あるいは地縁性を有する一次取得者が中心であり、低価格を重視した同一需給圏外からの需要者も多い。近 隣地域は神通川左岸の海岸寄りに位置し生活利便性が劣るうえ、競合する住宅団地が多いことから供給過剰感が強くな っている。需要の中心となる価格帯は、土地が５００～７００万円前後、新築戸建で２２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である市街地の北方外縁及び郊外の住宅地域における信頼性のある取引事例を採用して比準価 格を試算した。一方、近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地のためアパート等の収益物件の想定が困難であり、収益 価格は試算できなかった。近隣地域は快適性を重視する戸建住宅地域であることから、自己使用目的での住宅地に対す る需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富山 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [135.4] [101.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富山市における住宅地需要は、生活利便性や 小学校区による地域選好性が強く、市街地や 外縁で堅調である一方で、郊外では減退傾向 にある。 郊外の住宅地は供給過剰感が強く、生活利便 性の劣る四方地区では需要が低迷している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +37.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.5 ％  ％