別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 新潟湯沢 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新潟湯沢 5-1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 4,570,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼郡湯沢町湯沢１丁目８番６ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:1.2 店舗兼住宅 Ｗ2 中低層土産店、飲食 店等の建ち並ぶ駅前 商業地域 南西12m町道 水道、下水 越後湯沢 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 飲食店、事務所等が存する駅 前商業地域。 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 越後湯沢駅東方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅東側の商業地域であり、地域要因の変化の可能性は低いと予測される。コロナ禍の影響により県外と国外の観 光客が減少し、地価水準は横ばい傾向から下落傾向に転じており、しばらくはこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は越後湯沢駅を中心とした商業地域及び商住混在地域。需要者の中心は、町内の法人及び個人事業者であ るが、温泉街周辺では県内外の法人の需要も見られる。近年は、長期的な地価下落による値頃感とインバウンド消費期 待による土地需要も見られていたが、現在はコロナ禍により先行き不透明である。事情を含んだ取引が多いため、市場 の中心価格帯は把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗または事務所地であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため収益価 格の試算は見合わせたが、地域性の類似する取引事例が多く得られたため比準価格の信頼性と規範性は高いものと思料 する。従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向 等も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,900 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [ 87.0] [100.0] 100 42,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　湯沢町の人口減少率は、最近の１年間では 微減であり、高齢化率は高い。直近の土地取 引件数は増加、新設住宅着工戸数は横ばい傾 向。 　地域要因の変動は見られないが、コロナ禍 の影響を受けやすい地域であり、先行きは不 透明。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％