別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿賀 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　神田　伸一   TEL.

鑑定評価額 2,550,000 円  １㎡当たりの価格 7,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東蒲原郡阿賀町鹿瀬字湯ノ浦６４６６番１外 ②地積 　(㎡) 331   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 住宅と温泉旅館が混 在する既成住宅地域 南9m国道 水道、下水 鹿瀬 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   170 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地、低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 麒麟山温泉で知られる鹿瀬地 区の混在住宅地域 街 路 ９ｍ国道 交通 施設 鹿瀬駅南西方 2.8km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 温泉旅館、土産物店等もみられる地域であるが、商業性は低位であり、今後も同様の傾向で推移していくものと 思料される。積極的な需要は見出し難く、地価の下落傾向は今後も続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      7,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね津川地区及び鹿瀬地区を中心とした阿賀町の住宅地域を含む圏域。需要者は周辺の居住者や地元に地 縁・血縁を有する者が中心である。人口の減少、高齢化の進展等を背景として町内の土地取引は低調であり、空き家も 増加傾向にあるなど需要は軟調に推移している。宅地の取引は少なく、取引価格も規模等によりまちまちであり、需要 の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用建物がほとんどの地域で、経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法は非適用となった。 比準価格は、４事例より比準したもので、地域の価格水準を適正に反映した価格として得られたものと思料される。従 って、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、売地情報を始め不動産需給動向を考慮し、前年の標準価格に 過去１年間の価格変動要因及び市場の特性等を総合的に斟酌のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿賀 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     12,100 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [100.0] 100 [156.6] [100.0] 100 7,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,830 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀町の人口及び世帯数は、減少傾向にあり 、高齢化率は県内で最も高い水準にある。 地域要因に大きな変動は認められない。宅地 需要者の大半は周辺の居住者や地縁・血縁を 有する場合で、需要が限定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -8.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％