別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 聖籠 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   聖籠 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 5,880,000 円  １㎡当たりの価格 10,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北蒲原郡聖籠町大字網代浜字居浦１８３１番１ ②地積 　(㎡) 565   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北西9m町道、背面道 水道、ガス、下水 佐々木 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   160 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       560 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 新潟東港の工場地帯に近い既 存の住宅地域 街 路 ９ｍ町道・背面道（ 二方路標準） 交通 施設 佐々木駅北方 7.4km 法令 規制 １住居 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 日本海沿岸に近い農家住宅も混在する既成住宅地域で、商業施設が乏しく生活利便性が劣るものの、道路整備が 進んでいること等から、当面の間、現環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、聖籠町内の住宅地域一円。需要者は町内に地縁を有する居住者が中心である。生活利便性が劣る既成住 宅地については需要層が相対的に限定され、取引は少ない状況が続いている。取引価格は規模や総額等によりまちまち であり、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に賃貸住宅は見られず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法の適用は断念した。対象地は利便性、快適性 が重視される戸建住宅地であり、需要者は、主として市場性に着目して取引を行うものと考えられることから、類似の 取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思料する。従って、実際の市場で取引された 事例に基づき試算された比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　聖籠 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [180.5] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 聖籠町では過去５年間で人口は微減、世帯数 は増加傾向にある。高齢化率は県内市区町村 で最も低い。 中心部から離れた生活利便性の劣る既成住宅 地域である。道路改良により道路網の整備が 進んで環境・利便性が向上している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％