別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 南魚沼 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 5-3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　水野　雅夫   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 30,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市塩沢字後ノ田１１９１番１ ②地積 　(㎡) 482   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 1:6 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ既成商 業地域 南東16m県道 水道、下水 塩沢 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三国街道塩沢宿を再現、通称 「牧之通り」。観光客も多く 訪れている。 街 路 １６ｍ県道 交通 施設 塩沢駅南東方 450m 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 三国街道塩沢宿の街並みを再現した地域であるが、知名度はあるが商業収益性は高くない。商業地としての需要 が弱く、人口減少等影響もあり、地価水準は長期的に下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗併用住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は南魚沼市のうち塩沢地区を中心とした商業地域及び商住混在地域である。需要者の中心は市内の法人及 び個人事業者であり、既成商店街では地縁性のある個人が中心である。三国街道を再現した「牧之通り」では観光客も 来訪するが、商業的収益性は限られているため、土地需要は低迷している。市場の中心価格帯は、個別の事情を有する 取引や画地規模も様々であるため把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　地域内の土地利用の大半は自用の店舗または店舗併用住宅等であり、土地取引は自用目的での取引が中心であるため 収益価格の試算は見合わせたが、時点の新しい取引事例が多く得られたため比準価格の規範性は高いものと思料する。 従って、鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、地域の将来動向等も勘 案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,900 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [100.0] 100 30,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　南魚沼市の人口減少率は新潟県平均よりも 強い減少傾向にあり、高齢化率も高い。直近 の土地取引件数は増加だが、新設住宅着工戸 数は減少。 　地域要因の変動は特に見られないが、集客 力ある施設の不在等により小売店舗地として の需要は弱い。 　個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％