別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 南魚沼 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 44,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市浦佐１３５４番外 ②地積 　(㎡) 1,432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 2.5:1 店舗 Ｗ2 店舗の中に空地も見 られる駅前商業地域 西17m国道 水道、下水 浦佐 100m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ浦佐駅前の国道沿いの商 業地域 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 浦佐駅東方 100m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 店舗需要が浦佐駅前周辺から基幹病院周辺に移りつつある中、駅に直結する利便性はあるものの店舗の集積性が 低く空地も多く残されている。地域内に格別の変動要因もなく、当面現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦佐地区を中心に南魚沼市域全域に所在する商業地域である。需要者の中心は、市内の物販・飲食を中心 とする法人及び個人の事業者である。浦佐駅東口は西口と比較して新しく、未利用地も多く残されている。商業地の需 要が基幹病院周辺に移る等苦戦を強いられており、地価は下落基調にある。画地規模等により取引価格はばらつきが大 きく、市場の中心価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己使用の 建物が殆どで、建物の賃貸需要に乏しく、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用は断念した。本件にお いては、自己の業務目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価 格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,900 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [100.0] 100 [119.8] [100.0] 100 31,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南魚沼市内の商業地についても、浦佐地区の 魚沼基幹病院周辺に店舗等が集積しつつある ほかは、全般的に商業地に対する需要は低迷 している。 駅前国道沿いの商業地域で、周辺は未利用地 も残され、商業地域としての発展性が認めら れない。地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％