別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 南魚沼 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 4,210,000 円  １㎡当たりの価格 24,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市塩沢字来清２４４０番 ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅の多 い既成住宅地域 北東5.5m市道 水道、下水 塩沢 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 塩沢駅、市役所塩沢庁舎に近 い既成住宅地域 街 路 基準方位北５．５ｍ 市道 交通 施設 塩沢駅南方 400m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 塩沢地区中心部に近い標準的な住宅地域で価格形成要因に大きな変動はない。人口減少、高齢化の進展の影響も あり、外部からの転入需要も弱い。地域内に格別の変動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧塩沢町を中心に隣接する旧六日町を含めた住宅地域である。需要者の中心は当該地域の居住者及び地縁 を有する個人である。塩沢地区は、商業地としては観光地がメインとなっており、いわゆる生活利便性の高い商業施設 が乏しいため、外部からの転入需要は弱く、域内の高齢化も相まって、地価は下落基調にある。土地は２００～３００ ㎡前後で総額４００～６００万円程度が市場の中心価格帯だが、売れ行きが良いのは４００万円程度の物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、対象標準地 は冬期間の積雪が多に地域にあって、駐車場、落雪スペースの確保が難しいことから、合理的な賃貸想定が困難である ため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準 価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 84.0] [100.0] 100 24,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南魚沼市の住宅地は、浦佐地区の魚沼基幹病 院周辺への需要が強まっているほかは、基本 的には転入需要も弱く、住宅地需要は低迷し ている。 塩沢地区中心部に近い熟成した住宅地域で、 地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％