別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 南魚沼 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南魚沼 -3 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　清水　紀夫   TEL.

鑑定評価額 5,030,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南魚沼市浦佐５０１番１１ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅と農地が見 られる区画整理済の 住宅地域 東8m市道 水道、下水 浦佐 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 ＪＲ浦佐駅西側に存する農地 も残された区画整然とした住 宅地域 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 浦佐駅南方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域で、ＪＲ浦佐駅にも近いが、需要は弱く、農地も多く残されている。地域内に格別の変 動要因もなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浦佐地区を中心とする旧大和町全般の住宅地域である。需要者の中心は当該地域の居住者及び地縁を有す る個人である。浦佐地区は地下水位等の関係で旧六日町地域と比べて消雪パイプの設置・維持コストが有利で、住宅地 としての選好性が高いが、需要の中心は基幹病院を中心とする国道東側となっており、浦佐駅周辺の宅地需要は弱い。 坪８万円以下、総額で５００万円までが住宅地の売れる価格帯と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法による比準価格を求めた。比準価格は、市場の実態を反映した実証的な価格である。一方、自己使用の 戸建住宅が多くを占めており、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。本件においては、自己居 住目的で取引に入る市場参加者が重視するであろう比準価格を妥当と認めて採用し、代表標準地の価格との検討を踏ま えたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南魚沼 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 88.9] [101.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南魚沼市の住宅地は、浦佐地区の魚沼基幹病 院周辺への需要が強まっているほかは、基本 的には転入需要も弱く、住宅地需要は低迷し ている。 空地も多く残された駅近くの区画整然とした 住宅地域であるが、需要が弱く熟成が進まな い。地域要因に格別の変動要因はない。 個別的要因に格別の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -5.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％