別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 魚沼 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 5-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 36,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市本町２丁目１１番 ②地積 　(㎡) 335   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (100,400) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ3 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ中心的商業 地域 北18m国道、背面道 水道、ガス、下水 小出 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小出地区中心部の既成商業地 域。 街 路 １８ｍ国道、背面道 交通 施設 小出駅東方 800m 法令 規制 （都） 商業 (100,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の商業集積地への顧客の流出、経営者の高齢化、後継者不在により繁華性が低下しつつある。商業用地需要 の低迷から地価は下落していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内中心部の既成商業地域、幹線道路沿線の路線商業地域及び住商混在地域である。需要の中心は地元個 人事業者及び中小企業である。中心部の既成商業地域では国道１７号沿いや新興の商業集積地に顧客の流出が続いてい る。飲食店も多く見られるが、コロナ禍に伴う影響が続き商業用地需要は減退している。早期資産処分等、個別の事情 を有する取引が多く需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 魚沼市中心部の既成商業地域では、取引指標として利便性や地縁的な立地が重視され価格が形成されている。比準価格 は同じ小出地区の事例を重視等して求めたもので、不動産市場の実態を反映した価格である。商業機能性の低下により 賃貸を目的とする需要が殆どなく、経済合理性が乏しい収益還元法の適用は困難と判断した。以上、比準価格を重視し 、前年時以降の価格形成要因の変動状況を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県全体よ りかなり高い。コロナ禍の影響は残るものの 市内の雇用情勢は改善しつつある。 商業集積地への顧客の流出が続く。コロナ禍 、経営者及び購買層の高齢化等の影響もあり 、商業用地需要は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％