別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 魚沼 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　柴野　正明   TEL.

鑑定評価額 1,840,000 円  １㎡当たりの価格 9,720 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市今泉字八万田１００１番１外 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ3 農家住宅に一般住宅 等も見られる住宅地 域 東12m県道 水道、下水 藪神 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いおよびその背後の集 落地域 街 路 １２ｍ県道 交通 施設 藪神駅東方 600m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　旧広神村の農家住宅、一般住宅等が見られる地域であり、今後も同様の環境を維持するものと予測する。地価 水準について、人口減少、高齢化の進行等により需要は限定的であり下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,720 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、広神およびその周辺の集落地域を中心に市全体の既成住宅地域、集落地域へ及ぶ。需要者の中心は地 縁的選好性を有する個人等である。土地取引は殆ど見られず、人口減少、高齢化によって過疎化が進み需要は限定的で ある。なお、取引は少なくかつ個別事情に左右されることも多く、市場の中心となる価格帯の把握が困難な状況である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の戸建住宅を中心とした地域で、賃貸物件は見られず市場が成立していないため、収益還元法の適用を断念 した。当地域における典型的な需要者は市場性を重視し価格を決定するものと判断することから、市場の実態を反映し た実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      5,870 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [ 59.5] [100.0] 100 9,630  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,910 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少、世帯数が微減。高齢化率が 県全体より高く、特に中山間部では過疎化が 進行している。取引価格は総じて下落傾向が 続く。 農家住宅、一般住宅等が見られる地域である が、土地取引は殆ど見られない。人口減少、 高齢化等の影響から、地価の下落が続いてい る。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -23.0 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％