別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出 魚沼 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   魚沼 -1 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　茂郎   TEL.

鑑定評価額 8,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 魚沼市堀之内字稲荷４２３番９ ②地積 　(㎡) 366   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ3 小学校周辺で一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北西10m市道、北東側道 水道、ガス、下水 越後堀之内 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後に位置し小学校に近 い。 街 路 基準方位北、１０ｍ 市道 交通 施設 越後堀之内駅北西方 500m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当面は現在の住環境を維持していくと考える。人口減、高齢化の影響から宅地需要は弱く地価は下落傾向が続く と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は堀之内地区を中心とした市街地から周辺部にかけての住宅地域である。需要者は市内居住者及び通勤者の 一次取得者層が中心である。山間部等の他圏域からの転入もあるが少ない。魚沼市では人口・世帯数の減少が続き宅地 需要全体が縮小している。小出、湯之谷地区の新興の住宅地と比べ選好性に劣るため需要は弱い。土地は２００㎡前後 で３００～５００万円程度が需要の中心価格帯と思われる。新築の建売物件はほとんど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 魚沼市の住宅地域では取引指標として居住性・快適性が重視され価格が形成されている。取引事例比較法の適用におい ては広域的に範囲を拡げており需要の弱い堀之内地区の需給関係の実態を反映している。求めた比準価格は実際の取引 を基礎としたもので信頼性は高い。地域内は自己所有の建物が殆どであり賃貸市場が成立していないため、収益還元法 は適用しない。以上より、比準価格を重視し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚沼 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,600 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [103.0] 100 [133.9] [103.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 魚沼市の人口の減少率、高齢化率は県全体よ りかなり高い。対前年同期比で土地取引件数 は大きく減少したが、新設住宅着工戸数は増 加傾向。 地域要因に大きな変動はないが、堀之内地区 の宅地需要は低迷を続けている。需要は依然 弱含みに推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +20.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％