別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 佐渡 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-2 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 30,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市千種字後田丙３１７番１外 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗等が見られ る県道沿いの商業地 域 南東13m県道 水道、下水 金井停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 金井町地区の中心部近くの既 成商業地域 街 路 １３ｍ県道 交通 施設 金井バス停近接 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所等の公共施設に近い県道沿いの近隣商業地域であるが、佐和田郊外の路線商業地域に顧客が流出している こともあり、地価は弱含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、佐渡市内の商業地域やその周辺の商住混在地域一円。需要者は、地元に地縁を有する小規模事業者等が 中心で、島外からの転入はあまり見られない。郊外部への顧客流出や停滞する商況等から出店意欲は乏しく、不動産取 引も少ない。画地規模や業態等に応じて、取引される土地総額のバラツキが大きく、需要の中心となる価格帯は見出し 難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域における取引事例を収集し、適切に要因比較等を行って求めたもので客観的妥当 性が高いものといえる。一方、収益価格は、自用物件が取引の中心で、周辺に貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸 市場が形成されていないものと認められることから、収益還元法は非適用とした。よって、市場の実態を反映し規範性 の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [ 92.0] [100.0] 100 30,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化を背景にした購買力の 低下やコロナ禍での観光客の大幅減等の影響 から、企業の設備投資や商業用地需要が低迷 している。 郊外部の商業施設への顧客流出等により繁華 性が低下しているが、公共施設が整備されつ つある金井地区であることから需給は比較的 安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％