別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 佐渡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 5-1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市両津夷字海方６７番 ②地積 　(㎡) 370   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:4 事務所 Ｓ2 低層の小売店舗等が 多く見られる既成商 業地域 西12.5m国道 水道、ガス、下水 上町十字路停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗・事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  39.0 ｍ、規模　　       370 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 上町十字路バス停近接 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 旧両津市中心部の中心商店街であるが、郊外部の大型商業施設への顧客流出と、人口減少、高齢化を背景とした 購買力低下等により、空店舗が増加している。今後も同様に衰退傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗・事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、両津地区を中心とする佐渡市内の既成商業地域や商住混在地域等であり、需要者は、地元に地縁を有す る小規模事業者等が中心である。地域の高齢化と駐車場不足等により、商業収益性は悪化しており新たな店舗需要は極 めて少ない。また、旧商店街の特殊な土地形状等から住宅地への転換も難しい。以上の状況から、取引が少なく、需要 の中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には貸店舗等の収益物件は見当たらず、賃貸市場が形成されていないことから、収益還元法は非適用とした。自己 使用物件が取引の中心であり、需要者は現実の取引価格を踏まえて意思決定を行うことから、当該価格を直接的に反映 した比準価格が最も説得力を有する。したがって、代表標準地との検討結果も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額と した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 5-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,200 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [110.0] [100.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに 減少。商業地、特に商店街等の既成商業地域 の地価は下落傾向が続く。 旧両津市中心部の小売店舗が建ち並ぶ、衰退 傾向が著しい商店街である。地域要因に格別 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％