別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 佐渡 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 -12 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　岩橋　泰規   TEL.

鑑定評価額 3,850,000 円  １㎡当たりの価格 13,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市畑野字何代甲３７２番８ ②地積 　(㎡) 294   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 事業所等も見られる バイパス沿いの住宅 地域 北西11m市道、北東側道 水道、下水 畑野十字路停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、１１ｍ 市道 交通 施設 畑野十字路バス停北方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事業所のほか空地も見られる既成の住宅地域で、特に大きな変動要因は認められない。人口減少、高齢化等を背 景に、既存住宅地への宅地需要は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐渡市内の一般住宅地域。需要者は、市内在住者や地縁者等が中心で、島外からの転入はほとんど期待で きない。人口減少や高齢化による不動産需要の縮小から宅地供給はかなり限られており、民間の土地取引は少ない。新 築戸建の供給はほとんどなく、土地は所得水準や金融機関の融資状況等から総額で５００万円以下と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は見当たらず、賃貸事業が成り立つ地域でないことから収益還元法は非適用とした。比 準価格は、広範囲からの事例も採用したが、規範性の高い事例を中心に求められ、査定価格も収束していることから、 客観的妥当性が高いものと思料する。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐渡 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      9,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [ 74.2] [102.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口・世帯数の減少により、新設住宅戸数も 低水準で推移していることから、不動産需要 は弱い状況が続いている。 人口減少等を背景に、住宅需要も金井等の市 街地に吸引される傾向で、中心部より離れ、 中心部よりやや離れた住宅地への需要は減少 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％