別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 佐渡 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐渡 -1 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　本間　正一郎   TEL.

鑑定評価額 3,710,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐渡市春日字大屋地１０２７番１０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い市街 地中心部に近い住宅 地域 東8m市道 水道、ガス、下水 春日町停 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 春日町バス停北西方 150m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 両津地区市街地の中心部に近い一般住宅地域である。生活利便性は比較的高い地域であるが、人口減少と高齢化 により、地域の衰退傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に旧両津市内の一般住宅地域であり、需要者は旧両津市内在住者等の地縁者が中心である。需要、供給 ともに少なく、取引の中心価格帯は見出しにくいが、需要者の所得水準等を考慮すると、土地で５００万円程度、新築 戸建で２０００万円程度までが多数を占めると推測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートも一部存在するが、自己使用目的の取引が中心であることから収益還元法は非適用とした。対象標準 地の最有効使用は利便性、快適性が重視される戸建住宅の敷地であり、需要者は、主としてその市場性に着目して取引 を行うものと考えられることから、類似の取引事例の取引価格から試算された比準価格が最も説得力を有するものと思 料する。以上より、比準価格を以て鑑定評価額とした。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 佐渡市は過去５年間で総人口、世帯数ともに 減少。高齢化率も県平均を大きく上回る。 一般住宅が多い市街地中心部に近い住宅地域 である。地域要因に格別の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％