別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 阿賀野 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 -6 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　小嶋　能憲   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市金田町５０番１５ ｢金田町１２－１２｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした住宅地域 東6m市道 水道、下水 水原 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 水原地区中心部付近に位置す る住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水原駅南東方 1.6km 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 今後も低層住宅地域としての住環境が維持されるものの、高齢化や人口減少を背景に地価水準は弱含みで推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市水原地区を中心に周辺地区も含む範囲に所在する住宅地域と認められる。主な需要者は市内に居 住する一次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。新興の分譲住宅地域と比較すると、既成住宅地域に対する選好 性は弱く、高齢化や人口減少も相俟って、地価は下落傾向が続いている。取引市場の中心価格帯は、土地が５００～８ ００万円程度、新築戸建で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市内に存する複数の信頼性を有する取引事例を採用して市場性を反映した比準価格を試算した。近隣地域は戸建住宅地 域であり、また行政的条件から経済合理的な賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかっ た。当該地域は利便性、快適性を重視する住宅地域であり、過去の取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一 般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　阿賀野 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,600 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [101.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内経済は一部で依然として厳しい状況にあ るものの、持ち直しつつある。阿賀野市の人 口減少率及び高齢化率は県全体を上回ってい る。 地域要因の大きな変化はないが、既成住宅地 域に対する選好性は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％