別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 阿賀野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   阿賀野 -5 新潟県 新潟第１ 氏名  不動産鑑定士　天春　敦   TEL.

鑑定評価額 5,280,000 円  １㎡当たりの価格 28,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 阿賀野市岡山町８１１番５ ｢岡山町５－８｣ ②地積 　(㎡) 186   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が混在する住宅地 域 北西7.5m市道 水道、下水 水原 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 水原地区中心部の住宅地域 街 路 基準方位北、７．５ ｍ市道 交通 施設 水原駅東方 750m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ中、店舗等も見られる住商混在地域であり、今後も現在の状況が維持されるものと予測する 。高齢化、人口減少が続いており、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は阿賀野市水原地区及びその周辺地区に所在する住宅地域である。主な需要者は阿賀野市に居住する一次取 得者であり、市外からの転入者は少ない。新興の分譲住宅地域に対する一定の需要は存するものの、既成住宅地域に対 する需要は弱く、高齢化や人口減少もあって、価格は依然として弱含みである。市場の中心価格帯は、土地が５００～ ７００万円程度、新築戸建で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 店舗等も混在する住宅地域であるが、建物は自用が中心であり、賃貸市場が成立していない地域であるため、収益価格 の試算は断念した。居住の快適性・利便性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることを通常 とし、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、売地情報等の 不動産市況も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 阿賀野市の人口減少率は県平均を上回ってお り、世帯数は増加傾向が続いている。土地取 引件数は微増、新設住宅着工戸数は増加とな っている。 水原地区の中心部に位置するが、既成住宅地 域に対する需要は依然として弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％