別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 9-2 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 101,000,000 円  １㎡当たりの価格 11,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字七ケ所新田字船場４４８番３外 ②地積 　(㎡) 8,923   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1.5:1 工場兼事務所 中小規模工場、事業 所等が混在する工業 地域 東12m市道、南側道 水道、ガス 上越妙高 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南   200 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　     9,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越妙高駅に近く、上新バイ パスへのアクセス性にも優れ る工業団地 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 上越妙高駅南東方 1.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 感染症等の影響もあり、交通接近条件に恵まれた流通業務系の宅地需要は、今後さらに拡大していくものとみら れ、物流施設の需給動向や全般的な地価水準等に鑑みれば、今後も地価は底堅く推移していくと予測される。 (3)最有効使用の判定 平家建の中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市内及び妙高市北部の工業地域である。広大地については県外からの進出もあるが、主たる需要者は 県内資本の法人企業である。通販の普及等に伴い大規模な輸送を可能とする道路網への交通アクセスが重視され、アク セス性に優れた流通業務用地に対する需要は堅調に推移しているものとみられる。業種によって必要とする画地規模は 異なり、取引も少ないことなどから、需要の中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 工場や流通業務関連施設は、自用建物がほとんどであるため賃貸市場は未成熟であり、収益還元法は適用出来なかった 。取引事例比較法の適用にあたっては、信頼性の高い取引事例を取引事情等を含めて価格形成要因を慎重に分析し、比 較検討したものである。自用目的での取引が支配的であり、比準価格は需給動向等市場性を適正に反映しているものと 判断される。したがって、市場性を反映し実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 過去５年間の推移は人口が減少し、老年人口 は増加の一途。この１年間の土地取引件数及 び新設住宅着工戸数は概ね横ばいで推移して いる。 広域的には工業地供給が継続しているものの 、交通アクセスが比較的良好な近隣地域の状 況等から、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％