別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 5-10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-10 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　光幸   TEL.

鑑定評価額 4,620,000 円  １㎡当たりの価格 10,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市中郷区板橋字東浦４６２番１外 ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4.5 店舗 Ｓ3 小規模店舗と住宅が 混在する駅前の近隣 商業地域 西6.8m県道 水道、ガス、下水 二本木 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 零細店舗と住宅等が混在する 繁華性が非常に乏しい近隣商 業地域 街 路 ６．８ｍ県道 交通 施設 二本木駅南東方 80m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 平成３０年に二本木駅がリニューアルされたが、周辺地域活性化への寄与は認められない。圏域外からの集客が 見込まれない近隣地域の商況は厳しく、商業性が消失する懸念は拭えない。地価の下落は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中郷地区の商業地域及び商住混在地域等を中心とし、広域的には妙高市妙高地区及び妙高高原地区の商 業地域等も含まれる。圏域内では総じて収益性の低下が著しく、商業性が希薄化して住宅地域化が進んでいる。典型的 な需要者は、地元の個人事業主などだが、衰退傾向にある商業地域への出店需要は皆無に等しい。また、人口減少等に 伴い、住宅地需要も極めて乏しい。そのため市場は冷え込んでおり、不動産需給の中心的な価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は古くからの二本木駅前の商業地域ではあるが、自己所有の小規模店舗や戸建住宅が混在する地域で賃貸市場は成 立していないことから、収益価格は試算し得なかった。全般的に取引事例は少ないものの、比準価格は信頼性の高い取 引事例を中心に試算されており、市場の実態を反映し実証的である。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、市場 性を反映し説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　妙高 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,800 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [124.3] [100.0] 100 10,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市全体の人口は微減、世帯数はやや増加 傾向ではあるものの、中郷区は人口約３４２ ０、世帯数約１３３０で人口、世帯数ともに 減少傾向が強い。 駅には近いものの人通りは少なく、商業性の 低下が著しい。圏域外からの参入は見込めず 、新規需要は乏しい。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％