別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 5-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-8 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 15,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区土底浜字蜘ケ池道西３８４７番１１外 ②地積 　(㎡) 666   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.5:1 事務所兼車庫 Ｗ1 低層店舗等の中に空 地が見られる路線商 業地域 南東18m国道 水道、ガス、下水 土底浜 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   130 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道片側沿いに形成された繁 華性の低い地域 街 路 １８ｍ国道、幅約５ ｍの国道拡幅予定地 が介在 交通 施設 土底浜駅西方 300m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道の北西片側に低層店舗のほか、併用住宅等が散在し、繁華性は低い。交通量は多いものの、新規の店舗進出 等はみられない。今後商勢は低下するリスクがあり、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に合併前上越市から柿崎区に至る国道等路線沿いの商業地域であり、広域的には類似路線の業務地域や 周縁の商住混在地域等を含む。主な需要者は圏域の国道等路線沿いに、交通量や背後の消費需要等に着目した店舗や流 通施設等がみられる状況から広く事業者等と解される。背後の消費世帯の減少等持続的な収益の確保は不安定な状況で あり、需要は弱い傾向にある。市場は低調な状態にあり、取引が僅少なため、中心価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は交通量の多い国道沿いの商業地域であるが、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用しなかった。比 準価格は、同一路線沿い等における取引価格に要因比較を適切に行って試算した価格であり、調整においても土地の需 給、競争力の程度を勘案して行われ、市場性を反映し妥当な説得力を備えている。以上、試算価格の再吟味及び説得力 に係る判断の結果、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格にもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-7                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,500 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [110.4] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、コロナ禍の情勢等から先行き不透明感が 認められる。 近年、付近の地域に大手ドラッグストアがオ ープンしたが、近隣地域の環境に特段変化は 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％