別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 5-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-7 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 6,300,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市柿崎区柿崎字仲町６３６６番１ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:3.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗のほか住宅 等も混在する近隣商 業地域 北西9m県道、背面道 水道、ガス、下水 柿崎 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 商業性が希薄化している近隣 商業地域 街 路 ９ｍ県道 交通 施設 柿崎駅東方 400m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 上越市等への人口流出、郊外型路線商業地域の台頭、店主の高齢化、後継者難など、複合的な要因により近隣地 域の衰退は続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に柿崎区の商業地域、住商混在地域などであり、広域的には大潟区の類似地域を含む。典型的な需要者 は地縁を有する個人事業主、零細法人である。但し、圏域内の商況は厳しさを増しており、出店需要は皆無に等しい。 そして、既成商業地域は衰退し、住宅地域化が進んでいるため、住宅建築目的の個人も需要者として想定される。しか し、住宅地需要も少ないため、不動産取引は非常に低調である。よって、土地需給の中心的な価格帯を把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は繁華性が著しく低下しており、地価は収益性に基づき形成されていない 。比準価格は、幹線道路沿いの類似地域などにおいて成立した取引事例を基礎として試算したもので、市場性を反映し 実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格に基づいており、市場参加者に対する説得力を有する。よって、 広域的な価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柿崎区は１３区の中では人口規模が大きいも のの、人口減少スピードが相対的に早い。ま た、不動産の流通性が低下し続けている。 柿崎区の中心的商業地域であったが、衰退傾 向にあり、商業性が希薄化し繁華さは消失し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％