別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 5-5 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　有坂　修   TEL.

鑑定評価額 7,110,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市仲町３丁目字下田端８２番１外 ｢仲町３－３－１７｣ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,500) 準防 （その他） (90,500) 1:6.5 店舗兼住宅 Ｓ2 飲食店舗が多く建ち 並ぶ既成商業地域 西10m市道 水道、ガス、下水 高田 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層飲食店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 居酒屋、スナック等が連たん する上越市最大の飲み屋街を 形成している既成商業地域 街 路 １０ｍ市道 交通 施設 高田駅南方 650m 法令 規制 商業 (90,500) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷による所得の減少、健康志向による飲酒離れ、個人中心の生活様式への変化等により夜の飲食等 が減少しており地域の衰退が顕著になっている。土地需要は弱く、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２、３階建程度の飲食店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市内の商業地域及び商住混在地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は自己の店舗用の敷地と して取得する個人事業者と判断した。地域経済の低迷、新型コロナウイルス感染症の影響等により夜の飲食等が減少し 、大型ショッピングモール等の新興商業地域への顧客流出が続いているため、既成商業地域の需要は乏しい。不動産の 取引件数は少なく、また不動産の利用目的等による取引事情等により市場の中心価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は自己の店舗用として取得する個人であり、賃貸目的での取得は現実的でなく、市場との適合性を欠くため収益 還元法は適用しなかった。比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例を採用し適切に補修正を行い求めた。需要 者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、市場性を反映した比準価格の説得 力は高いと判断した。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     73,700 円／㎡ [ 96.5] 100 100 [100.0] 100 [212.7] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化により高齢化率は上昇している。 経済は新型コロナウイルス感染症の影響によ り飲食業等を中心として厳しい状況にある。 従来からの歓楽街の衰退に加え、新型コロナ ウイルス感染症の拡大による夜の飲食等が減 少したため、顧客の量が減少し、繁華性の低 下が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +15.0 交通・接近　　　 +35.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.7 ％  ％