鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

上越 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公５１ -22	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	４公５１ -23	上越市		建付地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	４公６３ -14	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.5m県道、北西6m、角地		準工 (70,200)
d	４公８０ -13	上越市		更地	（　）	不整形	北18m県道、東18m、角地		２中専 (60,200)
e	４公８０ -14	上越市		更地	（　）	ほぼ台形	東18m市道、中間画地		２中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,521	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,681	100 [ 100.0]	51,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 42,000	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 83.0]	100 [ 100.0]	49,793	100 [ 100.0]	49,793		49,800
c	(　 ) 29,258	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 66.3]	44,041	100 [ 89.3]	49,318		49,300
d	(　 ) 26,460	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 66.3]	39,590	100 [ 80.2]	49,364		49,400
e	(　 ) 36,784	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	39,620	100 [ 80.2]	49,401		49,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -33.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

上越 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しているため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,916,549	1,063,783	3,852,766	3,368,650	484,116	（　0.9438） 456,909	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,461,278 円　　　　（　 23,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	137.50	Ｓ2	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	356 ㎡	15.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所を想定　

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模の店舗、事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.50	90.0	123.75	1,996	247,005	3.0	741,015
							0.0	0
2～ 2	事務所	137.50	90.0	123.75	1,497	185,254	3.0	555,762
							0.0	0
～

～

～

計		275.00	90.0	247.50		432,259		1,296,777
								0

⑨年額支払賃料	432,259 円　×　12ヶ月　＝　 5,187,108 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 247.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,187,108 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 426,489 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,904,619 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,296,777 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,930 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,916,549 円　　　　（　 13,811 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収８１　　　　-1	2,357 ( 2,352)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,001 円/㎡　月額支払賃料（　 1,996 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公収６３　　　　-1	1,504 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 98.0]	100 [ 70.0]	1,993
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	222,500 円	44,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	159,933 円	5,331,108　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 427,200 円	44,500,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	66,750 円	44,500,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	44,500 円	44,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,063,783 円　（　　　　　　 2,988 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	44,500,000 円	設計監理料率　 157,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,368,650 円（　　　　　 9,463 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,916,549 円
②総費用	1,063,783 円
③純収益　①－②	3,852,766 円
④建物等に帰属する純収益	3,368,650 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	484,116 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,283 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,461,278 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
上越 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

上越 5-4

新潟県

新潟第２

氏名

不動産鑑定士　有坂　修

TEL.

鑑定評価額

17,700,000 円

１㎡当たりの価格

49,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	41,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	上越市西城町１丁目字四ノ辻通１５２番６２外｢西城町１－１－２０｣				②地積　(㎡)	356 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	事務所Ｓ2	事務所、飲食店等が混在する幹線沿いの商業地域	東22m県道	水道、ガス、下水	高田 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 375 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

高田地区の中心市街地に近く
、幹線県道沿いに事業所、店
舗等が建ち並ぶ路線商業地域

街

路

２２ｍ県道

交通

施設

高田駅東方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

上越市直江津地区から妙高市新井地区までの間を南北に縦貫する山麓線の開通や、上越ＩＣ周辺等の新興商業地
域への顧客の流出により、繁華性が相対的に低下した地域のため、地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 49,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、上越市内の繁華性の高い商業地域の存する圏域と判定した。典型的な需要者は圏域内外の事業者で自己
の事業所用の敷地として取得する一般法人事業者と判断した。上新バイパスが開通する以前の国道１８号の区間にあた
り、繁華性は高かったが、県道（通称：山麓線）の開通や、上越ＩＣ周辺等新興地域への顧客の流出により、繁華性が
相対的に低下した地域である。取引は事業目的により画地規模等が大きく異なるため中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は用地取引の実勢を反映した市場性を重視して経済価値の判断を行うものと考え、規範性の高い取引事例から求
めた市場性を反映する比準価格の説得力は高いものと判断した。収益価格は賃貸事例が少なく賃料水準及び経費の把握
が困難であり、また賃貸市場が未成熟のため当該賃貸市場を前提として試算した収益価格の相対的信頼性は劣る。よっ
て、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を参考として鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　上越 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 52,300 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[107.0]

100
[ 94.9]

[100.0]
100

50,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

少子高齢化により高齢化率は上昇している。
経済は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り飲食業等を中心として厳しい状況にある。

地域要因に特段の変動は見られないものの、
類似路線商業地域に比し競争力が劣り、顧客
の質と量が減少し、繁華性の低下が認められ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

上越 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４公５１ -22	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	東22m県道、中間画地		近商 (90,300)
b	４公５１ -23	上越市		建付地	（　）	長方形	東22m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	４公６３ -14	上越市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東19.5m県道、北西6m、角地		準工 (70,200)
d	４公６３ -7	上越市		更地	（　）	長方形	西14.5m県道、中間画地		準工地区計画区域 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,521	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	51,681	100 [ 100.0]	51,681	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	51,700
b	(　 ) 42,000	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 83.0]	100 [ 100.0]	49,793	100 [ 100.0]	49,793		49,800
c	(　 ) 29,258	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 66.3]	44,041	100 [ 91.9]	47,923		47,900
d	(　 ) 43,853	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	43,985	100 [ 89.9]	48,927		48,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +1.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -27.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +1.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 49,800 円／㎡]

上越 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,271,029	1,138,566	4,132,463	3,648,740	483,723	（　0.9438） 456,538	（ 5.4 - 0.0 ） 5.4％
	⑧収益価格	8,454,407 円　　　　（　 23,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

上越 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	356 ㎡	15.7 m x 24.0 m	前面道路：県道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所を想定　

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同規模の店舗、事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	90.0	135.00	1,980	267,300	3.0	801,900
							0.0	0
2～ 2	事務所	150.00	90.0	135.00	1,437	193,995	3.0	581,985
							0.0	0
～

～

～

計		300.00	90.0	270.00		461,295		1,383,885
								0

⑨年額支払賃料	461,295 円　×　12ヶ月　＝　 5,535,540 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 180,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,535,540 円　　×　　 8.0 ％＋　　　 180,000 円　　×　　 8.0 ％　＝　　 457,243 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,258,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,383,885 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,732 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,271,029 円　　　　（　 14,806 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３公収６３　　　　-1	1,504 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,985 円/㎡　月額支払賃料（　 1,980 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３公収６３　　　　-3	1,944 ( 1,939)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.5]	100 [100.0]	2,387
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

上越 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	241,000 円	48,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	171,466 円	5,715,540　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 142,900 円	査定
	建物　　　　　　　　　 462,700 円	48,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	72,300 円	48,200,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,200 円	48,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,138,566 円　（　　　　　　 3,198 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9438

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,200,000 円	設計監理料率　 156,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0757	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0596 ×　 40 ％　＋　0.0738 × 30 ％　＋ 0.0990 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,648,740 円（　　　　　 10,249 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,271,029 円
②総費用	1,138,566 円
③純収益　①－②	4,132,463 円
④建物等に帰属する純収益	3,648,740 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	483,723 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	456,538 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,282 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,454,407 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,700 円／㎡）