別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -35 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 1,570,000 円  １㎡当たりの価格 4,720 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区高橋新田字南舟入１６６番１外 ②地積 　(㎡) 333   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 県道沿いの既成住宅 地域 東8.5m県道 水道、下水 潟町 4.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地から離れた平野部の県 道沿いに形成された農家集落 地域 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 潟町駅南東方 4.2km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 集落形態に大きな変動ない。今後も農地転用等宅地開発は限定的であり、また、少子高齢化等の影響により地域 の衰退化が進むと予測する。需要は乏しく、地価は下落傾向で推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      4,720 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大潟区の集落地域のほか、近隣の地域自治区（頸城区、三和区、吉川区等）に形成された平野部の農家集 落地域一帯。典型的な市場参加者は需給当事者ともに地縁関係を有する個人。合併前上越市方面への転出、集落内の少 子高齢化等に伴い圏域の集落地域は全般的に衰退傾向にあり、不動産需要は減退が続いている。公共投資や民間開発は 限定的であり、取引も減少傾向にあること等から、中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である既成の集落地域であり、また賃貸市場は成立していないことから収益還元法は適用せず、 取引事例比較法のみ適用した。比準価格は取引が少ないなか代替性の強い取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し 市場参加者に対する説得力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし、試算価格の再吟味及び説得力に係る判断を検 討した結果、説得力の高い比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      4,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大潟区の人口は減少、高齢化率は上昇、取引 は減少傾向にある。先行きは新型コロナウイ ルス感染症の影響等によって不透明な状況。 地域環境に大きな変化はみられないが、地域 に影響を与えるような新たな開発等は認めら れず、衰退化が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％