別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -33 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　一春   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 8,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市頸城区上三分一３４４番１ ②地積 　(㎡) 1,183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が多い県道 沿いの既成住宅地域 南8.5m県道 水道、下水 黒井 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ県道 交通 施設 黒井駅南東方 3.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、頸城区を中心とする上越市郊外の農家住宅地域一円であり、需要者は当該地域に地縁的関係を有する者 にほぼ限定され、他の圏域からの需要は見込めない。需給環境は、人口減少や高齢化、他の圏域への人口流出による過 疎化等の影響により、農家住宅が多い市街化調整区域内の既成住宅地域の需要者は限定的である。土地取引は少なく、 規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 農家住宅が多い県道沿いの既成住宅地域で、近隣地域は賃貸市場が成立していないため収益還元法は適用できなかった 。比準価格は市場の実態を反映する実際の取引事例から比準して求めており、実証的で規範性がある。建物を賃貸する 目的での土地取引は無く、自己使用目的が取引の中心であるので、比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意のう え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -35                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,800 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [ 54.8] [100.0] 100 8,630  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は厳しい状況にある。上越市は人口 が減少傾向で、一部を除き全体的に住宅地の 需要は弱く、住宅地価格は下落基調にある。 農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -25.0 環境　　　　　　 -27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％