別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -31 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　坂田　一郎   TEL.

鑑定評価額 6,940,000 円  １㎡当たりの価格 8,150 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字上名柄字中島畑７８９番５ ②地積 　(㎡) 852   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模農家住宅が多 い既成住宅地域 西5m市道 水道、下水 直江津 7.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧上越市北東部郊外の県道背 後の農家集落地域 街 路 西５ｍ市道 交通 施設 直江津駅東方 7.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧上越市郊外の古くからの農家集落地域であり、少子高齢化の進行、農業後継者の不足等で需要は弱く、地価は 下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,150 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧上越市の郊外の農家集落地域及び広域的には三和区、頸城区、吉川区、大潟区、浦川原区の農家集落地 域である。主たる需要者は地縁的選好性を持つ当該圏内の在住者である。農家集落地域は少子高齢化、過疎化が進み、 また農業後継者の不足も恒常化している状況であり、地価は長期的に下落傾向にある。取引件数は少なく、売り希望土 地が長期間契約に至らない事例も散見され、需給の中心的な価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家集落地域であり居住の快適性が重視される住宅地域であり、収益性を重視して地価が形成されていない ため収益還元法は非適用とした。比準価格は同一需給圏内での農家集落地域内の取引事例を基に、適切に補修性して得 られた価格であり、市場性を反映して実証的である。需要者は市場で成立した取引価格を基に意思決定を行うものと判 断し、市場参加者に対する説得力も高いと思料する。よって比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,320 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 上越市は、高齢化が進み、人口は減少が継続 している。不動産取引は横ばい傾向にある。 新型コロナの影響で市況の先行きは不透明で ある。 農家集落地域は少子高齢化、後継者不足が恒 常化しており、需要は乏しく今後もその傾向 は継続する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％