別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -30 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 9,030 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字有間川字家浦８０９番１外 ②地積 　(㎡) 393   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:3.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 海沿いの既成住宅地 域 南7m市道、背面道 水道 有間川 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   190 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧上越市郊外の海岸沿いの既 成住宅地域 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 有間川駅東方 700m 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧上越市郊外の既成の住宅地域であり、利便性や画地条件等で劣り、需要は少ない。人口減少や高齢化もあり今 後も地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      9,030 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上越市の既成の住宅地域一帯と判定した。主たる需要者は地縁的選好性を有する個人にほぼ限定される。 上越中心市街地からはやや距離があり利便性低位であり、また画地条件等でも劣ることから選好性は低い。取引は少な く、また取引価格は個別の事情に左右されがちであり、規模や条件等も様々であり中心価格帯は見出し難い。建売等は 行われていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成の自用の住宅地域であり、賃貸市場が成立していないことから、収益価格は試算しない。比準価格は自己利用目的 を前提とした客観的かつ実証的な価格で、信頼性の高い価格が得られたと思料する。よって、代表標準地との検討を踏 まえた上で、比準価格を重視して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -31                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      8,320 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [ 91.2] [100.0] 100 8,950  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,180 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び 高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要 は二極化傾向。 海岸沿いの既成の地域であり、画地条件や利 便性から優位性が見いだせない。需要は乏し く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％