別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -26 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 6,330,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大潟区潟町字裏新田７６０番２２ ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な既成住宅地 域 北7m市道 水道、ガス 潟町 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 潟町駅南東方郊外の丘陵地に 存する住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 潟町駅南東方 900m 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の環境に大きな変化はみられず、周囲でも新たな公共投資や民間開発は乏しい。少子高齢化等需要の減退要 因が認められ、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大潟区の市街地及びその周辺の住宅地域一帯。主な需要者は大潟区在住の地縁者であるが、隣接の地域自 治区（柿崎区、吉川区等）からの転入者も挙げられる。圏域には区画整理された地域も存在するが、空地や割安な取引 が比較的多く観察される。市場の需給動向は不均衡な状態が継続し、長期的に弱含みで推移している。土地の中心的な 価格帯は概ね３００万円～７００万円程度であるが、少子高齢化や地域情勢の停滞等も影響し下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心である住宅地域であり、また賃貸市場が成立していないことから収益還元法は適用せず、取引事 例比較法のみ適用した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し市場参加者に対する説得 力が高い。市場の情勢や価格諸原則等に照らし比準価格の再吟味及び説得力に係る判断を検討した結果、信頼性の高い 比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [100.0] 100 18,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大潟区の人口は減少、高齢化率は上昇、取引 は減少傾向にある。先行きは新型コロナウイ ルス感染症の影響等によって不透明な状況。 地域環境に大きな変化はないが、郊外の利便 性が劣る住宅地域で、選好性は低く、地価は 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.6 ％  ％