別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -25 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 4,230,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市柿崎区直海浜字東畑１１２２番５８ ②地積 　(㎡) 258   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 柿崎 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 開発時期の古い区画整然とし た郊外住宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道　 交通 施設 柿崎駅南西方 2.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内には店舗利用も少しみられるが、商業適地ではない。柿崎区の郊外に位置しており住宅地需要は非常に少 ない。そのため、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に柿崎区中心部及びその周辺の住宅地域、住商混在地域であり、広域的には大潟区中心部周辺などに存 する類似地域を含む。典型的な供給者は圏域外への転居者、圏域内に存する不動産の相続人である。主たる需要者は地 縁を有する個人である。圏域内には個人商店が僅かに見られるものの、商況は厳しさを増しており出店需要は皆無に等 しい。また、人口減少等により住宅地需要も限られる。そのため、取引が少なく中心的な価格帯を把握しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、地域的特性が類似する住宅地域に存する取引事例に基づき試算したもので、市場性を反映 し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有する。よっ て、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -24                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [102.0] 100 [124.6] [102.0] 100 16,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 柿崎区は１３区の中では人口規模が大きいも のの、人口減少スピードが相対的に早い。ま た、不動産の流通性が低下し続けている。 区画整然とした住宅地域だが、利便性に劣る 。人口減少等に伴い住宅地需要は非常に少な く、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％