別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -21 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　樫出　昭義   TEL.

鑑定評価額 9,720,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市大字青木字芝原２６１番３６ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 等も見られる郊外の 住宅地域 西8.5m市道 水道、ガス、下水 上越妙高 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 上越妙高駅と山麓線の間に位 置する小規模住宅地域 街 路 基準方位　北８．５ ｍ市道 交通 施設 上越妙高駅西方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 上越妙高駅や山麓線沿線の路線商業地域へのアクセス性は悪くない。但し、農家集落的な色彩が多少あり、宅地 需要を見込みにくい。よって、新興住宅地域との競合もあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、上越妙高駅の駅勢圏に存する住宅地域を中心とし、広域的には高田地区南部の郊外住宅地域が含まれる 。典型的な需要者は、圏域在住者及び圏域に地縁を有する個人である。また、妙高市との市境に近いことから、同市か らの需要の流入も多少みられる。上越妙高駅周辺は緩やかな発展軌道にあるものの、駅の求心力は弱く、住宅地需要へ の波及効果は乏しい。そして、土地は概ね５００万～９００万円程度が中心的価格帯だが、総じて下落傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益還元法を適用できなかったが、近隣地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、地価は収益性に基づき形成 されていない。比準価格は、価格牽連性及び代替競争性に優れる取引事例を価格判定の指標として試算したもので、市 場性を反映し実証的である。また、実際の市場で成立した取引価格を基礎としており、市場参加者に対する説得力を有 する。よって、代表標準地との価格検討も踏まえ、比準価格に基づき上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 31,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響などにより、市内景気は先行 き不透明。人口減少・少子高齢化などの影響 により、不動産需要は減退傾向。 農家集落地域や農地地域などに隣接し、広が りのない住宅地域であり、不動産需要は弱い 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％