別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月5日　提出 上越 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -20 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　河田　将明   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市東雲町２丁目１０９３番 ｢東雲町２－１０－２８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 戸建住宅、アパート 等が混在する一般住 宅地域 北西6.5m市道 水道、ガス、下水 直江津 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 直江津駅に近い区画整然とし た住宅地域 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 直江津駅南西方 530m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 概ね良好な街路条件、画地条件、住環境を備える地域であるが、画地規模が大きく総額が嵩むことにより需要者 が限定される傾向にあり、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、直江津地区の区画整然とした住宅地域一帯と判定した。主たる需要者はやや所得上位層の市内在住の個 人である。良好な画地条件、街路条件、住環境を備える良質な住宅地であり、需要も底堅く推移してきているが、画地 規模により総額が嵩むことで競合する他の新興のエリア等に需要が一部流出しているものと思料する。土地は１２００ 万円～１７００万円程度が中心価格帯と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模から、駐車場スペース等を確保した経済合理性にかなう賃貸住宅の想定は困難であり収益価格は試算しない。 また基本的には自用の戸建住宅地域であり、代表標準地との検討を踏まえた上で、客観的かつ実証的な取引価格により 求めた信頼性の高い比準価格により鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 73.1] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、世帯数は微増。人口減少率及び 高齢化率は県平均と同程度である。宅地需要 は二極化傾向。 住宅地として概ね良好な環境を備えるが、総 額が嵩み相対的に選好されにくい面がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -15.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％