別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出 上越 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上越 -19 新潟県 新潟第２ 氏名  不動産鑑定士　吉田　巧   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 41,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.3 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 上越市下門前７４１番１０外 ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかにア パートも見られる住 宅地域 北西7m市道 水道、ガス、下水 直江津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 新興商業地域や国道等幹線と も近い利便性の優る住宅地域 街 路 基準方位　北７ｍ市 道 交通 施設 直江津駅南東方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 繁華性の高い下門前等の商業地域や国道とのアクセス性が優れる。隣接の区画整理地域とともに供給が少なくな る中で優位な利便性と住環境に着目した需要は堅調。地価は今後も堅調に推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に関川東部の国道１８号及び８号の結節付近、有田区を中心に形成された住宅地域一帯だが、広域的に は関川西部の区画整然とした住宅地域等も含む。需要者は主に市内在住の個人。近隣地域は隣接する区画整理地域との 品等差はあるものの、大型店舗や病院等を擁する商業集積地域や国道との接近性に優れ、この良質な利便性と住環境に 着目した需要は堅調である。土地の中心価格帯は１０００万円前後であるが、これを超える高値も散見される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 快適性を指向する自用目的の取引が中心であり、また、経済合理的な賃貸物件の想定が困難なこと等から収益還元法の 適用を断念した。取引事例比較法は規範性の優る事例を中心に要因比較を行い、市場参加者の行動原理に即した合理的 な手法である。比準価格の再吟味に係る適否と整合性を検討した結果、比準価格の説得力は高いと判断される。以上、 代表標準地との検討も踏まえ、説得力の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上越 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,400 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [103.0] 100 [ 83.7] [100.0] 100 41,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少、高齢化率は上昇、取引数は横ば い傾向。市況は一部改善等の動きがみられる が、コロナ禍の情勢等から先行き不透明感が 認められる。 地域の環境に大きな変化はみられないが、良 質な利便性と住環境、優位な競争力は維持さ れ、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％